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?案例：執(zhí)行異議人鮑某，于2016年8月，與張某簽訂《房屋買賣合同》，以2625000元的價格購買了坐落于江蘇省蘇州市建筑面積為157.61平方米的商品房一套，為規(guī)避二次購房政策限制，降低購房成本，于2016年9月將該房屋登記在債務(wù)人胡某（胡某與鮑某系近親屬）名下，并取得不動產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證。2022年3月又以債務(wù)人胡某的名義將房屋抵押給中國工商銀行股份有限公司張家港分行，并辦理了抵押登記。2017年4月，異議人鮑某以債務(wù)人胡某的名義與江蘇某置業(yè)有限公司簽訂《商品房購銷合同》，以3162000元的價格購買了坐落于江蘇省某開發(fā)區(qū)的商鋪一間，并于2017年5月將該商鋪登記在債務(wù)人胡某名下，并辦理了不動產(chǎn)權(quán)登記證書，該商鋪由異議人鮑某對外出租。      

2019年1月，法院根據(jù)債權(quán)人湖南某建筑工程有限公司的申請，裁定受理債務(wù)人胡某近親屬為法定代表人、股東的某公司重整一案，管理人在清理公司的財產(chǎn)時，發(fā)現(xiàn)公司的法定代表人兼股東未全面履行出資義務(wù)，便以公司名義提起了追收債務(wù)人胡某未繳出資糾紛訴訟，法院于2022年3月作出判決，判令該公司法定代表人于判決生效之日起三十日內(nèi)繳納出資額1530萬元至管理人賬戶以及債務(wù)人胡某對上述款項承擔連帶出資責任。     

2022年6月，管理人向法院申請強制執(zhí)行。2022年8月，法院查封了登記在債務(wù)人胡某名下的案涉兩處房產(chǎn)，異議人鮑某對法院查封不服，向法院提出書面異議。法院經(jīng)審查后認為，異議人鮑某的異議請求缺乏事實和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持，遂于2022年12月作出執(zhí)行裁定書，裁定駁回異議人鮑某的異議請求。異議人鮑某不服，向法院提出執(zhí)行異議之訴。    

對于該案的處理，管理人在為應(yīng)訴答辯作研究探討時，有兩種意見。       

第一種意見：借名買房的異議人享有足以排除強制執(zhí)行的合法權(quán)益。理由：1、不動產(chǎn)物權(quán)登記僅用于記載不動產(chǎn)自然狀況和權(quán)屬情況，僅具有不動產(chǎn)權(quán)利的推定效力，并不具有確定不動產(chǎn)實際歸屬之效力，當事人有證據(jù)證明其為真正權(quán)利人時，完全可以推翻不動產(chǎn)登記的推定，維護事實上的真實。具體在本案，異議人系案涉房產(chǎn)的實際權(quán)利人，不應(yīng)當依照不動產(chǎn)登記簿登記內(nèi)容，通過權(quán)利推定方式認定債務(wù)人胡某仍系案涉房產(chǎn)的物權(quán)人。2、本案應(yīng)類推適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，借名人對房屋的權(quán)利屬于生存權(quán)，處于法律所要保護的更高價值位階，該權(quán)利遠高于普通債權(quán)，能夠排除本案的強制執(zhí)行。買房人對于房屋的債權(quán)承載著基本生存居住利益時，應(yīng)對其予以傾斜保護。      

 第二種意見：異議人借名買房之行為不享有足以排除強制執(zhí)行的合法權(quán)益。理由：借名人對標的房屋不享有物權(quán)，借名人與出名人雙方是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即使借名人是涉案房產(chǎn)的實際權(quán)利人，也不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。      

筆者支持第二種意見，首先，《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。”根據(jù)該規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的取得以登記為準，案涉房屋均登記在債務(wù)人胡某名下，故債務(wù)人胡某是案涉房屋的所有權(quán)人。其次，異議人鮑某雖系出資人，但案涉房屋登記在債務(wù)人胡某名下并非出于錯誤登記等客觀原因，而系異議人鮑某與債務(wù)人胡某基于借名買房之合意故意而為，異議人鮑某應(yīng)承擔由此產(chǎn)生的風險責任及不利法律后果。第三，異議人鮑某與債務(wù)人胡某間借名買房的法律關(guān)系屬于兩人之間的內(nèi)部約定，不產(chǎn)生對外的法律效力，法律關(guān)系在本質(zhì)上仍屬于債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即對內(nèi)異議人鮑某有權(quán)要求債務(wù)人胡某協(xié)助辦理房屋變更登記手續(xù)，但對外無權(quán)以自己的名義向不特定的其他人直接主張房屋所有權(quán)。第四，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中，異議人鮑某與債務(wù)人胡某之間并未簽訂合法有效的商品房買賣合同，且異議人鮑某為了降低二次購房的成本，故意將房屋借名登記在其近親屬債務(wù)人胡某名下，對案涉房屋未辦理過戶登記具有過錯，本案不符合上述司法解釋規(guī)定的可以排除執(zhí)行的情形。    

最后，管理人按照第二種意見進行了答辯和應(yīng)訴，一審、二審法院均支持了第二種觀點。

（作者系常德鑫源清算事務(wù)有限責任公司周岳軍）

作者：周岳軍

責編：周萌

一審：周芝華

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報